Аналитика

Новоселье – это, конечно же, праздник. Но получив долгожданную квартиру нельзя расслабляться! Обладание имуществом на праве собственности означает не только наличие прав по владению, пользованию и распоряжению этим имуществом (ст. 209 Гражданского Кодекса РФ), но и бремя его содержания (ст. 210 Гражданского Кодекса РФ). Собственники зданий, строений, сооружений и других объектов, как правило, сталкиваются с проблемой содержания и самого объекта, и прилегающей к нему дворовой территории.

С момента вступления в силу Жилищного Кодекса РФ и до июня нынешнего года, по замыслу авторов реформы жилищно-коммунального хозяйства, будущие собственники жилья создавали товарищество собственников жилья. Предполагалось, что жители будут активно включаться в работу по управлению своим имуществом, возможно выбирать на конкурсной основе организации для обслуживания, разумно финансировать затраты на эксплуатацию. Вместе с тем именно поступление в ТСЖ денежных средств от собственников жилья и отсутствие в Жилищном Кодексе РФ положений о контроле за финансовой деятельностью ТСЖ со стороны государства и притягивало мошенников.

Наиболее распространенной формой недобросовестного ТСЖ была передача «власти» от застройщика. Интерес застройщика понятен – во-первых, при дальнейшем управлении домом застройщик получал дополнительный доход; во-вторых, дом можно было передать в «карманное» ТСЖ вместе со всеми строительными недостатками и недоделками. По неофициальным данным, более пятисот тысяч домов пострадало от такого «обслуживания».

Федеральный закон №123-ФЗ от 04.06.2011 года «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в корне поменял ситуацию.

Норма о создании ТСЖ в строящихся домах признана утратившей силу (ст. 139 Жилищного Кодекса РФ). Законодатели предлагают другой  вариант – в течение десяти рабочих дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления домом. До заключения договора по результатам конкурса, управление домом осуществляет застройщик – самостоятельно либо нанимая организацию (ст. 161 Жилищного Кодекса РФ). Такие нормы законодательства должны построить препятствия на пути мошенников.

Процедура открытого конкурса занимает не менее трех месяцев. Можно предположить, что в случае, если застройщик своевременно не сообщит в органы местного самоуправления о необходимости проведения конкурса, его ждут штрафные санкции по статье 19.7 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Поскольку правонарушение длящееся, такой штраф можно взыскивать с застройщика ежедневно, до дня устранения правонарушения.

Что же делать соинвесторам, если управляющая компания, выбранная по результатам открытого конкурса,  их не устраивает?

Поменять способ управления многоквартирным домом или выбрать новую управляющую организацию могут только собственники помещений посредством принятия решения на общем собрании. Право собственности инвесторов на создаваемый объект недвижимости возникает не ранее чем с момента государственной регистрации. Регистрация осуществляется на основании документов, подтверждающих факт создания недвижимого имущества, то есть вначале дольщик должен получить на руки разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (ст. 16 Закона о долевом участии в строительстве № 214-ФЗ), а затем приступить к оформлению квартиры.

Согласно ст. 23 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 122-ФЗ «государственная регистрация возникновения… права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество». Как только жилец зарегистрировал право собственности на свою квартиру – он приобрел долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Согласно Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста РФ от 14.02.2007 №29, сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме, посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него. То есть в Свидетельстве о праве собственности на квартиру можно также указать долю в праве общей собственности на крышу, подвал, подъезд, земельный участок перед домом.

Таким образом, после государственной регистрации права собственности на жилые помещения дольщики (инвесторы) получают статус собственников помещения. Как только право собственности оформили собственники, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа голосов – можно в любой момент провести общее собрание. На практике оформление права собственности большинством собственников часто занимает больше года, так что первое время придется довольствоваться компанией, которая есть.

В целом можно сказать, что огромным достижением собственников стало избавление от недобросовестного застройщика, который пользовался их инертностью в вопросе управления домом. Правда, цену за свою низкую активность будущим собственникам пришлось заплатить немалую – собственника больше не спрашивают о его мнении и без его участия назначают управляющую организацию.