Аналитика

Вопрос:

Является ли проведение энергоаудита обязательным для управляющей организации?

Ответ:

Под энергоаудитом понимаются сбор и обработка информации об использовании энергетических ресурсов. Энергетическое обследование (ЭО) может проводиться в отношении зданий, строений, сооружений, энергопотребляющего оборудования, технологических процессов, в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Цель ЭО - получение достоверной информации об объеме используемых энергетических ресурсов, о показателях энергетической эффективности, выявление возможностей энергосбережения и повышение энергетической эффективности. Полученные результаты отражаются в энергетическом паспорте.

Применительно к многоквартирному дому энергоэффективность представляет собой обеспечение нормативных показателей качества коммунальных услуг (Приложение 1 к Правилам предоставления коммунальных услуг).

Требования энергетической эффективности зданий, строений, сооружений в целом и МКД в частности включают в себя три блока (п. 2 ст. 11 Закона N 261-ФЗ):

- показатели, характеризующие удельную величину расхода энергетических ресурсов (нормируемые показатели суммарных удельных годовых расходов тепловой энергии на отопление, вентиляцию и горячее водоснабжение, включая расход тепловой энергии на отопление и вентиляцию (отдельной строкой), а также максимально допустимые величины отклонений от нормируемых показателей; показатель удельного годового расхода электрической энергии на ОДН). Соотношение фактической и нормируемой величины указанных показателей обусловливает класс энергетической эффективности МКД, который присваивается вводимым в эксплуатацию домам (после строительства, реконструкции, капитального ремонта (Приказ Минрегиона России от 08.04.2011 N 161));

- требования к влияющим на энергетическую эффективность зданий, строений, сооружений архитектурным, функционально-технологическим, конструктивным и инженерно-техническим решениям;

- требования к отдельным элементам, конструкциям зданий, строений, сооружений и к их свойствам, к используемым в зданиях, строениях, сооружениях устройствам и технологиям, а также требования к технологиям и материалам, позволяющие исключить нерациональный расход энергетических ресурсов (например, наличие доводчика на входной двери в дом, наличие регулирующих кранов на трубах, подводящих теплоноситель к радиаторам отопления (Приказ Минэкономразвития России от 04.06.2010 N 229).

МКД должен отвечать требованиям энергетической эффективности не только в момент ввода его в эксплуатацию, но и в процессе эксплуатации. В силу п. 9 ст. 11 Закона N 261-ФЗ собственники помещений в МКД обязаны обеспечивать соответствие МКД установленным требованиям энергетической эффективности и требованиям их оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов (за исключением требований, обеспечение выполнения которых в соответствии с данным Законом возложено на других лиц) в течение всего срока их службы путем организации их надлежащей эксплуатации и своевременного устранения выявленных несоответствий. В силу пп. "ж" п. 10 Правил содержания общего имущества общее имущество должно содержаться в состоянии, обеспечивающем соблюдение требований законодательства РФ об энергосбережении и повышении энергетической эффективности. Следовательно, обязанность обеспечить выполнение требований энергетической эффективности в процессе эксплуатации возложена на лицо, ответственное за содержание общего имущества, то есть управляющего домом. Этот вывод подтверждается ч. 4 ст. 9.16 КоАП РФ, которой предусмотрена административная ответственность лица, отвечающего за содержание МКД, за невыполнение требований энергетической эффективности.

Вместе с тем согласно п. 13 Правил установления требований энергетической эффективности для зданий, строений, сооружений, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 25.01.2011 N 18, застройщик обязан обеспечить выполнение показателей, характеризующих годовые удельные величины расхода энергетических ресурсов, в течение не менее 5 лет с даты ввода МКД в эксплуатацию (для домов среднего и высокого класса энергетической эффективности) и не менее 10 лет (для домов наивысших классов). Значит, управляющий домом вправе требовать от застройщика в течение указанного срока выполнения мероприятий, обеспечивающих необходимую энергетическую эффективность. По прошествии данного срока такая обязанность полностью ложится на управляющего, а финансировать его расходы обязаны собственники помещений в МКД.

Согласно п. 4 ст. 12 Закона N 261-ФЗ лицо, ответственное за содержание МКД (при непосредственном управлении - собственники помещений), обязано проводить мероприятия по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, включенные в перечень, утвержденный органами исполнительной власти субъектов РФ, за исключением случаев проведения указанных мероприятий ранее и сохранения результатов их проведения. Обязательные мероприятия по энергосбережению и повышению энергетической эффективности включены в комплекс действий по содержанию общего имущества (пп. "и" п. 11 Правил содержания общего имущества, п. 4 ст. 39 ЖК РФ).

Постановлением Правительства РФ от 23.08.2010 N 646 утверждены Принципы формирования региональными властями перечня обязательных мероприятий. Среди них можно выделить два основополагающих момента:

- обязательные мероприятия должны не реже чем раз в три года пересматриваться, обновляться (в отношении мероприятий, выполняемых единовременно), дополняться и изменяться (в отношении мероприятий, выполняемых регулярно) в соответствии с современным уровнем развития науки и производственно-технологических условий выполнения мероприятий;

- обязательные мероприятия должны устанавливаться с указанием единовременности или периодичности.

Обязанность управляющего домом выполнять данные мероприятия предусмотрена законом и не зависит от того, упомянуты ли они в договоре управления и учтены ли расходы на их выполнение в плате за содержание и ремонт общего имущества. Такой подход применяется ко всем обязательным работам по содержанию и ремонту общего имущества благодаря Постановлению Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 N 6464/10. Несмотря на то что в силу п. 4 ст. 12 Закона N 261-ФЗ расходы на проведение обязательных мероприятий должны нести собственники помещений в МКД, принудить их оплачивать расходы управляющего невозможно: Закон не предлагает соответствующего механизма (как, например, для установки приборов учета коммунальных ресурсов).

Если управляющий не выполнит обязательные мероприятия, к нему будут применены меры административной ответственности: ч. 4 ст. 9.16 КоАП РФ предусмотрено наложение штрафа на лиц, ответственных за содержание МКД, за несоблюдение требований о проведении обязательных мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности общего имущества собственников помещений в МКД. Есть примеры привлечения УК к ответственности за наличие в подъездах МКД ламп накаливания, тогда как в перечне обязательных мероприятий есть требование заменить лампы накаливания на энергоэффективные светильники (Постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2013 по делу N А70-164/2013, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2013 по делу N А53-1004/2013, Седьмого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2013 по делу N А45-27168/2012). При применении ч. 4 ст. 9.16 КоАП РФ уместно вспомнить разъяснения из п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 11, касающиеся применения ст. 7.22 КоАП РФ: не является обстоятельством, исключающим административную ответственность, сам по себе факт отказа собственников жилых помещений от дополнительного финансирования соответствующих работ.

Обращаем внимание, что помимо непосредственного выполнения обязательных мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности управляющий домом обязан регулярно (не реже чем один раз в год) разрабатывать и доводить до сведения собственников помещений в МКД предложения о мероприятиях по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, которые можно проводить в доме, с указанием расходов на их проведение, объема ожидаемого снижения используемых энергетических ресурсов и сроков окупаемости предлагаемых мероприятий (п. 7 ст. 12 Закона N 261-ФЗ). За несоблюдение этого требования предусмотрена ответственность по ч. 5 ст. 9.16 КоАП РФ. Анализ арбитражной практики показывает, что некоторые управляющие пренебрегают данной обязанностью (Постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2013 по делу N А45-27165/2012, Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2013 по делу N А41-32253/12). Подчеркнем, что УК вольна самостоятельно выбирать способ доведения предложений до собственников помещений (размещение на сайте в Интернете, на досках объявлений в подъездах МКД или собственном офисе и т.д.), но должна соблюдать требования к составу сведений. Так, до собственников помещений должны быть доведены данные:

- о мероприятиях, которые можно проводить в доме (в том числе предусмотренные договором управления, входящие в обязательный перечень);

- о расходах на проведение каждого из них;

- об объеме ожидаемого снижения использования энергетических ресурсов;

- о сроке окупаемости мероприятия.

Энергосервисный договор (ЭД). Энергоаудит.

Энергоаудит проводится в добровольном порядке, за исключением случаев, перечисленных в п. 1 ст. 16 Федерального закона N 261-ФЗ, когда названное обследование носит обязательный характер.

Выполнение обязательных мероприятий по энергосбережению управляющий обязан обеспечить и без заключения ЭД на ОДН. Энергетическое обследование является обязательным, если суммарные затраты на все энергоресурсы (природный газ, тепловую и электрическую энергию, дизельное и иное топливо, мазут, уголь) превышают 10 млн руб. за календарный год и если мероприятия по энергосбережению полностью или частично финансируются за счет бюджетных средств (п. 1 ст. 16 Закона N 261-ФЗ). В этой ситуации обеспечить и оплатить проведение энергетического обследования обязан управляющий, в других случаях обязанность проведения обследования может быть предусмотрена договором управления как дополнительная услуга за отдельную плату. Одновременно те же самые мероприятия могут стать предметом ЭД на ОДН. Это может быть выгодно собственникам помещений, поскольку ЭД на ОДН предусматривает особый порядок расчетов. Что касается ОПУ, на практике не исключено завышение расходов на их установку силами РСО в принудительном порядке, тогда как ЭД на ОДН предполагает рыночный механизм ценообразования, значит, стоимость монтажа ОПУ будет ниже.

Если какие-либо мероприятия из числа тех, что по умолчанию являются обязанностью управляющего домом, предусмотрены ЭД на ОДН, они тем самым автоматически исключаются из предмета договора управления (решением общего собрания о заключении ЭД на ОДН вносятся изменения в договор управления). Это означает, что из общего размера платы за содержание и ремонт общего имущества должны быть исключены затраты на проведение таких мероприятий. Однако это обстоятельство не снимает с управляющего ответственности за надлежащее содержание общего имущества и выполнение обязательных мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности (при нарушении установленных требований наступит административная ответственность).

Итак, заключение ЭД - дело исключительно добровольное. Поэтому собственники помещений вправе самостоятельно выбирать, будут действия исполнителя касаться только лишь общего имущества или МКД в целом. В последнем случае, очевидно, в предмет ЭД войдут работы в отношении внутриквартирного оборудования. Одновременно каждый собственник в индивидуальном порядке вправе заключить ЭД на выполнение энергосберегающих мероприятий в отношении внутриквартирного оборудования без согласований с соседями или управляющим.