Аналитика

Обладание имуществом на праве собственности означает не только наличие прав по владению, пользованию и распоряжению этим имуществом (ст. 209 Гражданского Кодекса РФ), но и бремя его содержания (ст. 210 Гражданского Кодекса РФ). Собственники зданий, строений, сооружений и других объектов, как правило, сталкиваются с проблемой содержания и самого объекта, и прилегающей к нему территории.

С момента вступления в силу Жилищного Кодекса РФ и до июня нынешнего года, по замыслу авторов реформы жилищно-коммунального хозяйства, будущие собственники жилья создавали ТСЖ. Предполагалось, что жители будут активно включаться в работу по управлению своим имуществом, возможно выбирать на конкурсной основе организации для обслуживания, разумно финансировать затраты на эксплуатацию. Вместе с тем именно поступление в ТСЖ денежных средств от собственников жилья и отсутствие в Жилищном Кодексе РФ положений о контроле за финансовой деятельностью ТСЖ со стороны государства и притягивало мошенников.

Наиболее распространенной формой недобросовестного ТСЖ была передача «власти» от застройщика. Интерес застройщика понятен – во-первых, при дальнейшем управлении домом застройщик получал дополнительный доход; во-вторых, дом можно было передать в «карманное» ТСЖ вместе со всеми строительными недостатками и недоделками.

Федеральный закон №123-ФЗ от 04.06.2011 года «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в корне поменял ситуацию.

Норма о создании ТСЖ в строящихся домах признана утратившей силу (ст. 139 Жилищного Кодекса РФ). Законодатели предлагают другой  вариант – в течение десяти рабочих дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации по отбору управляющей организации для управления домом. До заключения договора по результатам конкурса, управление домом осуществляет застройщик – самостоятельно либо нанимая организацию (ст. 161 Жилищного Кодекса РФ). Такие нормы законодательства должны построить препятствия на пути мошенников.

Процедура открытого конкурса занимает не менее трех месяцев. Можно предположить, что в случае, если застройщик своевременно не сообщит в органы местного самоуправления о необходимости проведения конкурса, его ждут штрафные санкции по статье 19.7 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Поскольку правонарушение длящееся, такой штраф можно взыскивать с застройщика ежедневно.

Обращаем внимание, что право собственности инвесторов на создаваемый объект недвижимости возникает не ранее чем с момента государственной регистрации на основании документов, подтверждающих факт его создания. Основанием для государственной регистрации права собственности дольщика на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (разрешение на ввод в эксплуатацию МКД и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства) (ст. 16 Закона о долевом участии в строительстве № 214-ФЗ). Согласно ст. 23 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 122-ФЗ «государственная регистрация возникновения… права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество». 

Таким образом, после гос. регистрации права собственности на жилые помещения дольщики (инвесторы) получают статус собственников помещения. И могут в любой момент провести общее собрание и изменить способ управления МКД, избрав Вашу управляющую организацию.