В конце прошлого года был принят Федеральный закон от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее - Закон об участии в долевом строительстве или Закон), который вступил в силу с 1 апреля 2005 г .

Данный закон регулирует правоотношения, связанные с привлечением денежных средств для строительства многоквартирных домов и других объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, а также правоотношения, связанные с возникновением права собственности на объекты долевого строительства и защитой прав участников долевого строительства.

Закон об участии в долевом строительстве обратной силы не имеет и распространяется только на правоотношения, связанные со строительством многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после 1 апреля 2005 г . (ст. 27).

Статья 2 Закона об участии в долевом строительстве предусматривает используемые в законе термины. Согласно этой норме застройщиком является юридическое лицо любой организационно-правовой формы (либо индивидуальный предприниматель), обладающее земельным участком на праве собственности или аренды, и привлекающее денежные средства для строительства на этом участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. Законом вводится понятие участника долевого строительства. Согласно ст. 4 Закона участник долевого строительства является стороной договора участия в долевом строительстве. Участникам долевого строительства после привлечения их денежных средств в строительство многоквартирного дома будет принадлежать право собственности на помещения в этом доме (п.1 ст.1).

Право на привлечение денежных средств для строительства многоквартирных домов с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, принадлежит только застройщику, отвечающему следующим требованиям:

• зарегистрировавшему право (собственности или аренды) на предоставленный под строительство многоквартирного дома земельный участок;
• получившему в установленном порядке разрешение на строительство;
• опубликовавшему и (или) разместившему проектную декларацию, предусмотренную ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве.

Договор участия в долевом строительстве предусмотрен п. 1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, согласно которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

По совокупности признаков договор участия в долевом строительстве относится к договору строительного подряда. Таким образом, при условии, что договор участия в долевом строительстве является договором строительного подряда, долевого строительства многоквартирного дома не происходит. Возникают правоотношения между заказчиком и подрядчиком из договора строительного подряда.

Пункт 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ). Статья 3 Закона об участии в долевом строительстве содержит такие императивные нормы и обязывает застройщиков привлекать денежные средства участников долевого строительства с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у граждан может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, только на основании договора участия в долевом строительстве в той форме, которая предусмотрена Законом об участии в долевом строительстве.

Закон относит к компетенции Правительства РФ установление правил, обязательных для сторон договора участия в долевом строительстве при его заключении и исполнении.

Договор участия в долевом строительстве должен заключаться в письменной форме, подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п.4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, договор участия в долевом строительстве считается незаключенным при отсутствии следующих обязательных условий:

1. Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

Построенный застройщиком объект подлежит передаче участникам долевого строительства только после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию (п.1 ст.4 Закона). Пункт 1 ст.6 Закона определяет обязанность застройщика устанавливать единый для всех участников долевого строительства срок передачи объекта. Исключением является случай, предусмотренный п.3 ст.6 Закона, когда строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный срок. При нарушении срока завершения строительства многоквартирного дома застройщик обязан за 2 месяца до его окончания направить участникам долевого строительства предложение об изменении условий договора. В этом случае изменение предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока производится в соответствии с общими нормами гражданского законодательство путем составления изменений к договору, подписываемых обеими сторонами договора. Для реализации указанной нормы застройщик должен иметь информацию о фактическом месте жительства участников долевого строительства.

3. Цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

Договором могут быть предусмотрены случаи и условия изменения цены договора, устанавливаться период ее внесения (единовременно или с рассрочкой).

При несоблюдении участником долевого строительства условия договора о единовременном внесении цены договора более трех месяцев застройщик вправе в судебном порядке предъявить ему требование о расторжении договора (п.4 ст. 5 Закона).

При несоблюдении участником долевого строительства условия договора о внесении платежей в установленный договором период (рассрочка платежа) более чем 3 раза в течение 12 месяцев или просрочка платежа более чем 3 месяца , застройщик вправе в судебном порядке предъявить ему требование о расторжении договора (п.5 ст. 5 Закона).

Закон устанавливает размер неустойки подлежащей уплате застройщику участником долевого строительства при неисполнении обязательств по оплате цены договора – 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

4. Гарантийный срок на объект долевого строительства.

К существенным условиям договора участия в долевом строительстве Закон относит гарантийный срок. Гарантийный срок определяется договором, но не может быть менее 5 лет.

В связи с указанными изменениями законодательства, застройщикам необходимо разработать договоры участия в долевом строительстве в соответствии с требованиями законодательства.

Ведущий юрисконсульт
ЗАО «Сервейинговая компания «ЕВРОДОМСЕРВИС»
М.И. Минковская